서울 강남3구·용산구 토지거래허가구역 지정, 집값 하락 효과는?

서울 강남3구(강남, 서초, 송파구)와 용산구 전체가 토지거래허가구역으로 지정되면서 약 40만 가구가 규제 대상에 포함됐다. 

정부와 서울시의 이번 조치는 구 단위 전체를 한꺼번에 토지거래허가구역으로 지정한 첫 사례로, 최근 급등하는 집값을 안정시키기 위한 강력한 대응책으로 풀이된다.

토지거래허가제는 투기 우려가 있는 지역에서 일정 규모 이상의 주택을 매매할 때 관할 관청의 허가를 받도록 하는 제도다. 이 제도 하에서는 2년 이상 실제 거주 목적의 매매만 허용되어 '갭투자'가 원천 차단된다.

국토교통부 관계자는 "주택 매수자는 가구원 전원이 무주택자이거나 보유 주택을 1년 이내에 모두 처분해야 한다"고 설명했다.

정부는 이번 조치에도 집값 과열이 진정되지 않을 경우 추가 대책을 마련할 방침이다. 이미 금융권에 대출 관리 강화를 요청한 상태로, 하나은행은 서울 지역 유주택자의 주택 추가 구입을 위한 주택담보대출을 전면 중단했다.

또한 하나은행은 조건부 전세대출도 중단해 주택 매수인이 세입자의 전세대출로 선순위 주택담보대출을 상환하는 관행을 차단했다. 

우리은행 역시 강남3구와 용산구에 대한 주택담보대출 대상을 무주택자로 제한할 계획이라고 밝혔다.

부동산 시장에서는 이미 규제 효과가 나타나고 있다. 토지거래허가구역 해제 당시 아파트값이 가장 크게 상승했던 송파구는 1년여 만에 하락세로 전환됐으며, 서울 전체 집값 상승률도 토지거래허가구역 해제 이전 수준으로 회귀했다.

그러나 부동산 전문가들은 이번 조치의 지속적인 효과에 대해서는 의문을 제기하고 있다. 부동산114 분석팀장은 "광범위한 지역을 일괄 지정함으로써 규제의 실효성이 오히려 떨어질 수 있다"고 지적했다.

또한 '풍선효과'에 대한 우려도 제기되고 있다. 규제 지역 인근의 마포, 성동, 강동, 광진구 등 인기 지역으로 매수 수요가 이동할 가능성이 높다는 분석이다. 과거 토지거래허가구역 지정 사례에서도 주변 지역 아파트값이 오히려 상승하는 부작용이 발생한 바 있다.