다주택자 대출 규제 강화…전세 매물 감소 우려

금융당국이 4월 1일 다주택자에 대한 대출 규제 방안을 발표하면서 수도권과 규제지역 아파트를 담보로 한 대출 만기 연장이 불허된다. 

기존에는 관행적으로 대출 만기 연장을 해주던 것과 달리, 이제는 남은 대출금을 즉시 상환해야 한다. 이번 규제는 약 1만 2천 가구의 다주택자에게 영향을 미치며, 특히 규제지역 내 약 7천 5백 가구는 즉각적인 영향권에 놓였다.

정부는 다주택자를 ‘지역과 무관하게 주택을 2채 이상 보유한 개인과 임대사업자’로 정의하며, 이번 규제는 수도권과 규제지역 아파트에 한정적으로 적용한다. 

즉, 지방 아파트나 수도권 빌라만 여러 채 가진 다주택자는 해당 규제에서 제외된다. 그러나 경기 고양시 일산에 아파트 1채와 빌라 1채를 보유한 경우, 아파트에 대해서는 대출 만기 연장이 불가능하다.

물론 정부는 일부 예외를 두고 있다. 이미 매도 계약이 맺어져 곧 팔릴 예정인 경우, 어린이집으로 운영되는 경우, 준공 후 미분양 주택을 최초로 매입한 경우, 인구감소지역에 속한 경우 등은 규제 대상에서 제외된다. 

예를 들어 서울 아파트 2채를 가진 다주택자가 한 채는 실거주하고, 한 채는 어린이집으로 임대한다면, 어린이집으로 쓰이는 아파트는 1주택자로 간주되어 대출 만기 연장이 가능하다.

다주택자가 보유한 수도권 및 규제지역 아파트 담보대출이라도 불가피한 경우 예외적으로 만기 연장이 허용된다. 가장 대표적인 경우는 세입자가 있는 경우이다. 

임대차계약 종료일까지 대출 회수를 유예하여 세입자의 보증금 보호를 도모한다. 4월 1일까지 유효하게 체결된 신규 임대차계약은 종료일까지 다주택자의 대출 만기 연장이 가능하며, 4월 1일에 세입자와 전세 계약을 새로 맺었다면 2028년 4월 1일까지 대출 만기가 연장된다.

그러나 4월 1일 이후 체결된 계약은 예외가 적용되지 않는다. 4월 2일에 세입자와 전세 계약을 맺었다면 임대차계약 종료일인 2028년 4월 2일까지 대출 만기가 연장되지 않으며, 기존 만기가 종료되면 즉시 대출금을 상환해야 한다. 

또한, 묵시적 갱신이나 갱신청구권 행사로 인해 연장된 임대차계약도 2028년 7월 31일까지 대출 만기 연장이 가능하다. 이후에는 연장이 불가능하다.

정부는 무주택자가 세 낀 매물을 구매할 경우 실거주 의무를 유예하는 조치를 통해 다주택자들의 매물 출회를 유도하고 있다. 이는 서울과 경기 등 토지거래허가구역 내에서 실거주 의무를 완화하여 무주택자의 주택 구매를 돕는 것이다.

전문가들은 이번 규제 강화가 단기적으로는 시장 안정에 도움이 될 수 있다고 분석한다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “대출 문턱이 높아지면 시장으로 유입되는 유동성이 줄어들어 시장 안정에 기여할 수 있다”고 말했다. 

남혁우 우리은행 부동산연구원은 “대출 한도 축소와 자금 출처 조사가 맞물려 당분간 주택 매매시장은 관망세가 예상된다”고 전망한다.

그러나 일각에서는 전세 매물 감소와 월세화 심화에 대한 우려도 제기한다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “장기적으로는 아파트 임대시장의 매물 감소와 가격 변동을 심화시킬 수 있으며, 전세가율이 낮은 상황에서 임대시장의 매물 감소는 세입자에게 부정적인 영향을 미칠 수 있다”고 지적한다. 

또한, 남 연구원은 “전세 보증금 증액 등으로 대출 상환 여력을 확보하려는 다주택자도 존재할 수 있다”고 덧붙인다.